השופט נ' הנדל:
1. הכיצד יש לסווג את החלקה הידועה כחלקה 82 בגוש 6597 בשטח של 4,705 מ"ר הממוקמת ברחוב ז'בוטינסקי ברמת השרון (להלן: החלקה) - כ"נחלה" או כ"משק עזר" לפי משמעותם בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל? זו השאלה העומדת להכרעה בערעור זה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 1129-07 מיום 09.05.10 (כב' השופט א' זמיר) אשר קיבל את תביעת המשיבים להצהיר כי יש לסווג את החלקה כ"נחלה" ולהאריך עימם את חוזה החכירה בהתאם.
העובדות הצריכות לעניין:
2. הקרן הקיימת לישראל (להלן: קק"ל), היא המערערת 1, החכירה את החלקה שבבעלותה לגב' לאה גוטמן בשנת 1954 בחוזה חכירה שנחתם למשך 44 שנים (להלן: חוזה החכירה או חוזה החכירה המקורי). גב' גוטמן העבירה את זכויותיה בחלקה לאדם שלישי, אשר מכרן בשנת 1973 למשיב 1 - מר ספיר, שהעביר מחצית מזכויותיו בחלקה למשיבה 2 - אשתו הגב' ספיר. בני הזוג הם החוכרים הרשומים של החלקה בלשכת רישום מקרקעין בנתניה על פי שטר העברת זכות שכירות מיום 01.07.81. בני הזוג חתמו מול מערער 2 - מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל), אשר מנהל את הנכס עבור קק"ל, על תוספת (מס' 1) לחוזה חכירה ביום 12/07/95, על פיה כל תנאי חוזה החכירה המקורי יעמדו בתוקפם כלפי בני הזוג. חוזה החכירה פקע ביום 30.09.98, אז פנו בני הזוג למינהל בכדי לממש את הזכות להאריך את חוזה החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים המוקנית להם מכוח סעיף ג' לחוזה החכירה. המינהל הסכים להארכת חוזה החכירה, אך זאת על פי תנאי חוזה של נכס המסווג כ"משק עזר" ואילו בני הזוג עמדו על חידוש החוזה על פי נהלי המינהל בנוגע ל"נחלה".
בני הזוג עתרו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו למתן צו המצהיר כי על קק"ל והמינהל (להלן יקראו יחד: המערערים) לחדש עימם את חוזה החכירה המקורי למשך 49 שנים בהתאם לחוזה חכירה ל"נחלה בודדה". על פי הנטען על-ידם בבית המשפט המחוזי, יש לסווג את החלקה כ"נחלה" על פי מספר מדדים שמוכיחים כי גם קק"ל סברה שראוי להגדיר אותה ככזו: שיעור דמי החכירה לחלקה שנגבו לפי נחלה, ואופן חישובם שנערך כפי שנהוג עבור נחלות; קיומן של תניות בחוזה החכירה המאפיינות חוזי נחלה כגון החיוב להתיישב בנכס ולעבדו בקביעות; היות הנחלה מקור פרנסה לבני הזוג בדומה למטרת הנחלה. לטענתם, עמדת המינהל שיש לסווג החלקה כ"משק עזר" היא הפרה של חוזה החכירה. המערערים עמדו על כך שלמרות שהנכס כונה בשם נחלה, הוא אינו בגדר "נחלה חקלאית" כמשמעותה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: המועצה). לטענתם, הקריטריונים המהותיים המגדירים "נחלה" כגון אופי ההתקשרות עם בני הזוג, גודל החלקה והפעילות המתקיימת בה אינם מתקיימים בנכס של בני הזוג.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
3. בית המשפט המחוזי עמד על ההבדלים בין קרקעות המסווגות כ"נחלות" לבין אלו המסווגות כ"משקי עזר". נחלה היא קרקע חקלאית ביישוב או מושב שיתופי המהווה יחידה משקית אחת המוחכרת לתקופה ארוכה למתיישב, למטרת פרנסתו מעיבוד חקלאי ומגוריו כאחד. הנחלה אינה ניתנת לפיצול או לאיחוד, ונמסרת בכפוף לכך שהחוכר יגור בה. לעומתה, כך קבע, משק עזר הוא קרקע חקלאית זעירה שמוחכרת לתושבים שאינם חקלאים אלא עובדי ציבור או בעלי מקצוע או שהינם בעלי נחלה במושב אחר ואשר נועדה למגורים או לסיוע בפרנסה נוספת למשפחה מלבד הפרנסה העיקרית. בנוסף, הובאו קריטריונים המבחינים בין סוגי מקרקעין מוחכרים אשר פורטו בע"א 1910/07 מרשי נ' קרן קיימת לישראל (29.12.08) (להלן: עניין מרשי) כגון גודל החלקה, שכדי להיות נחלה עליה להתאים לקביעת שר החקלאות וגורמי התכנון (לפי החלטה מס' 9 מיום 05.07.1966), והמתכונת בה נוהלה החלקה במשך השנים על ידי רשויות. על בסיס עקרונות אלו, בחן בית המשפט המחוזי בהרחבה את סיווג החלקה בתיק דנא.
בית המשפט המחוזי קבע שיש לסווג את החלקה כנחלה, וזאת בהתבסס על שלושה מקורות: תנאי חוזה החכירה, השימוש החקלאי בחלקה, ויחס הרשויות אליה.
א. חוזה החכירה המקורי שנערך בין קק"ל לגב' גוטמן מצביע, כך נקבע, כי מטרת החכירה של החלקה, שהיא הרלוונטית לצורך סיווגה כ"נחלה" או "משק עזר", הייתה חקלאית בעיקרה עם אפשרות לבנות בית מגורים ובנייני משק. כמו כן, שטר העברת זכות השכירות מעיד כי הקרקע נועדה לשמש מקור פרנסה לבעליה, באופן זהה לנחלה.
ב. לאחר רכישת החלקה על-ידי בני הזוג, הם עשו בה שימוש חקלאי מובהק וגידלו עצים לצורך שיווקם - עובדה התואמת את מטרת נחלה. היות וכיום מתקשים הם להתפרנס מכך, היא משמשת לגידול עצי פרי וגינת נוי.
ג. החלקה נוהלה כ"נחלה" ודמי החכירה חושבו על-ידי הרשויות בהתאם לתעריף של נחלה במשך תקופה ארוכה (1987-2001), דבר אשר מהווה מצג של המערערים כלפי המשיבים. העובדה שמקור החישוב מצוי בטעות במערכת הממוחשבת של המינהל, איננה גורעת מהמצג שנוצר כלפי בני הזוג ביחס לסיווג החלקה.
בשקלול הדברים, נוכח מטרת החכירה המתיישבת עם נוסח חוזה החכירה, בשילוב העובדה שהחלקה שימשה לחקלאות במהותה, ועם גובה דמי החכירה ששולמו, הסיק בית המשפט המחוזי כי יש לקבל את עמדת המשיבים. יתרה מכך, הסתמכותם של המשיבים בתום-לב ובסבירות על מצג המינהל לגבי מהות החלקה, וכן מעמדה החוקתי של זכות הקניין חיזקו את המסקנה האמורה. לכן, בית משפט המחוזי נתן פסק דין הצהרתי לפיו חוזה החכירה יחודש בתנאי "נחלה".
טענות הצדדים
4. המערערים טוענים כי הזכויות בחלקה אינן עומדות בהגדרת המונח נחלה כפי שבא לידי ביטוי בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, והן במהותן זכויות חכירה של משק עזר. מסקנת בית המשפט המחוזי שסיווג את החלקה כ"נחלה" על פי העקרונות הנזכרים בעניין מרשי שגויה. ראשית, הוא התעלם ממבחן גודל החלקה. שטח החלקה שעומד על 4,705 מ"ר אינו בגודל התואם את קביעת שר החקלאות ואת הגודל המקובל לנחלה באזור המרכז שעומד על כ-30 דונם. חשיבות האבחנה בין הסיווגים על פי גודל החלקה נעוצה בייעודם הפונקציונאלי: משום שנחלה מיועדת לספק צורכי פרנסה של משפחה רק מחקלאות עליה להיות בעלת שטח משמעותי, ואילו משק עזר מאופיין בשטח מצומצם יותר כיוון שייעודו הוא לעזור בפרנסת המשפחה שמשלח ידה אינה חקלאות. שנית, בית המשפט המחוזי נסמך בסיווג החלקה כ"נחלה" על מספר מדדים אשר לשיטת המערערים אינם מובילים למסקנה האמורה: עיבודה החקלאי של החלקה על-ידי בני הזוג לאחר רכישתה אינו מעלה ואינו מוריד, כיוון שגם למשק עזר מאפיינים חקלאיים על-פי עניין מרשי; כמו כן, הזהות בין אופן חישוב דמי החכירה בחלקה לאופן החישוב עבור נחלה איננו תומך במסקנת בית המשפט שזה מעיד על הסיווג כנחלה שכן חישוב זה מוחל גם ביחס לדמי חכירה עבור משק עזר. שלישית, המערערים משיגים על פרשנות בית המשפט של חוזה החכירה לפיה החלקה נועדה למטרה חקלאית בעיקרה. לשיטתן, לשון החוזה מבהירה שהחכירה נועדה ל"סידור משק עזר חקלאי" (סעיף א' לחוזה).
עוד טוענים המערערים כי טעה בית המשפט בקובעו שנוצר מצג כלפי בני-הזוג כתוצאה מהטעות החישובית בגביית דמי חכירה בשיעור המקובל בחכירת "נחלה" במקום בשיעור של "משק עזר" בין השנים 1986-2001, משום שהמשיב העיד שכלל לא היה מודע להבדלים בתעריפי דמי החכירה בין שני הסיווגים. אף אם נוצר מצג עקב הטעות בחישוב דמי החכירה, המשיבים לא הסתמכו עליו כיוון שרכשו את החלקה כבר בשנת 1973. עוד נטען שמצג אינו יכול להקנות למשיבים זכויות ב"נחלה" שאינן בבעלותם מכוחו של חוזה החכירה המקורי. הוא גם אינו יכול להשתיק את המערערים מלטעון כנגדו כיון שהמשיבים לא שינו את מצבם לרעה עקב המצג מצד המערערים.
המשיבים תולים עיניהם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. לדידם, חוזה החכירה נועד להחכיר את החלקה כ"נחלה" או למצער "בתנאי נחלה". על כך מעידה לדעתם לשון החוזה. כך גם עולה מתוכן חוזה החכירה שהינו בעל מאפיינים הייחודיים לחוזה חכירה של נחלה, הבאים לידי ביטוי בסעיפים האוסרים על החזקה של יותר מנחלה אחת, ומחייבים את החוכר להתיישב בחלקה ולעבדה בקביעות. אך היות שחוזי נחלות וחוזי משק עזר בתקופה המדוברת היו דומים, בקביעת סיווג החלקה יש להביא ראיות נוספות מעבר לחוזה החכירה המקורי שיעידו על כוונת הצדדים בהתקשרות המקורית. מסקנתם כי החלקה הוחכרה כנחלה נתמכת בחישוב דמי החכירה לחלקה בשיעור של נחלה שנערך על-ידי המינהל. כמו גם בתוספת לחוזה שנחתמה מולם, בהתכתבויות מול המינהל ובתדפיסיו הפנימיים, באחד מהם נכתב כי "בתאריך...נחתם חוזה חכירה למטרת נחלה עם הגב' לאה גוטמן...החידוש מובא בהתאם לנוהל 24,16 (חידוש לזמן ארוך במגזר החקלאי לנחלות)" (מע/ה, הדגשה אינה במקור). לשיטתם, גודל החלקה הולם "נחלה בודדת", ולמסקנה זו מתאימה גם העובדה שהחלקה נועדה לנטיעת מטעים (על פי המבוא לחוזה החכירה ושטר העברת הזכויות) - שאינה ממאפייני משק העזר. המשיבים יוצאים חוצץ גם כנגד טענת הטעות של המינהל בחישוב דמי החכירה, שנטענה לדידם בעלמא והתבססה על עדות מפי השמועה. לבסוף, הודגש כי עמדת המינהל שמדובר במשק עזר היא מגמה חדשה המבקשת לשנותאת זכויותיהם הקנייניות.
דיון
התשובה לשאלה המתעוררת בערעור זה - סיווג החלקה כמשק עזר או כנחלה - נגזרת מהתשתית המשפטית הנדרשת להכרעה.
המסגרת הנורמטיבית